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                資訊與公告

                科普 | 集中式風電、光伏項目建設土地使用權基本知識(6)

                發布者: tangyujun 時間: 2023/1/6 10:12:07

                集中式風電、光伏項目建設是鄉村振興重要的一環,土地使用權的獲取是項目成功與否最主要決定因素,本系列文章對土地使用權的取得進行科普。

                 

                哪些土地使用權必須通過招拍掛獲得

                1、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地;

                2、其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

                3、劃撥土地使用權改變用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

                4、劃撥土地使用權轉讓,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

                5、出讓土地使用權改變用途,《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

                6、法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

                 

                什么是宗地

                土地使用權人權屬界址范圍內的地塊,權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下,一宗地為一個權屬單位;同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時,則每一地塊分別為一宗。以宗地為基本單位統一編號,叫宗地號,又稱地號,其有四層含義,稱為:區、帶、片、宗,從大范圍逐級體現其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第24宗地。

                當一個權利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機關所轄的范圍,即一個地塊分屬兩個以上土地登記機關管轄時,應按行政轄區界線分別劃宗。

                 

                什么是紅線圖

                紅線圖是規劃局確定的項目建筑總平面圖,或城市規范管理部門正式確定的項目建筑總用地面積的示意圖,其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限,即實際可使用土地的邊界圖。

                建筑紅線一般為建筑物的占地界限,用實紅線表示,二層以上有陽臺用虛紅線表示,表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”,指城市規劃管理中,控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。

                 

                什么是邊角地、夾心地、插花地

                9.1邊角地

                邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件,被"三舊"改造范圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

                9.2夾心地

                夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件,被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊

                9.3插花地

                插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件,與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態、面積小于3畝的地塊。

                 

                什么是容積率、建筑密度、樓面地價

                10.1容積率

                是指一個小區的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。

                10.2建筑密度

                是指在一定范圍內,建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比,它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

                10.3樓面地價

                是指單位建筑面積平均分攤的土地價格;

                一般來說,出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規劃要求的,規劃也決定了土地的價值。容積率和建筑密度越高,開發商在一塊地上可蓋的房子越多,樓面地價就越低,理論上,開發商在地塊上開發的利潤就高。但也不一定,因為容積率和建筑密度太高,住戶的舒適度降低,將影響房屋的租售價格。

                 

                建設用地使用權轉讓有何要求

                根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)規定:

                1、以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓

                需經依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

                2、以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓

                在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。

                3、以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓

                參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準;轉讓后,可保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。

                 

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